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작성자 관리자 (admin) 등록일 2017.08.17 조회수 465
제목 모기지 이자율 인상예측이 향후 얼마나 될까? 현재 변동금리를 고정금리로 전환해야하나?
지난달에 중앙은행에서 기준금리를 인상조치한후에(0.75%) 변동금리로 모기지를 가지고 있는 주택소유자들이 모기지 이자율이 계속 인상되면 어쩌나하고 우려를 나타내고있고 변동금리를 고정으로 전환하여 더이상의 이자율 인상으로 인한 피해를 해야할것인가 아니면 계속해서 변동금리를 고수해야하는지를 고민하는것 같다.
중앙은행에서 금리를 인상할때마다 이런 질문이 쇄도하는데 이런 고민은 개개인의 재정조건과 개인의 성격에 좌우된다고 본다. 만약에 이런 걱정으로인해 밤에 잠을 못이룬다면 진지하게 현재의 재정에관하여 살펴볼 필요가있다. 인터넷상으로 나와있는 현재 최저 변동금리는 현재 2.2%이고 고정금리는 2.74%이므로 약 0.5%의 격차가 있다. 약 50만불의 모기지를 가정하면 월 이자액수는  변동금리일 경우 $915불이고 고정금리일경우 $1141 이다. 변동금리를 고정금리로 바꿀경우 약 200불이상 이자비용으로 더 지출을 해야하므로 변동금리에서 고정금리로 지금 전환하는 것을 쉽게 결정할수있는 것도 아니다. 한편에서는 올해말에 한번더 모기지율이 인상될수도있다고 해서 변동금리를 가지고 있는 주택소유자들의 긴장이 고조되는 현상이다.
현재 고정금리를 가지고있다면 그 계약기간동안에는 큰 변동사항이 없지만 남은 기간이 약 1~2년이고 모기지 금액이 클경우 계약해지 벌칙금을 지불하고라도 재계약을 해서 현재의 낮은 이자율을 유지하는것도 고려해볼 필요가 있다. 요즈음 변동금리를 가지고 있는 주택소유주들에게 해당은행에서 이자율 상승으로 인해 월불입금이 인상된다는 편지를 보낼수있다. 변동금리에는 두가지 월페이먼트 조건이 있는데 하나는 이자율이 바뀌어도 월페이먼트는 바뀌지 않고 이자금액과 원금이 변동되는 Variable rate조건이 있고 또하나는 이자율이 바뀌면 원금 지불금은 안바뀌고 이자금액이 바뀌므로 월페이먼트가 바뀌는 adjustable rate이라는 조건이 있다. Variable rate은 월페이먼트가 안바뀌어서 이자가 오를경우에도 월페이먼트의 인상이 없다는 장점이 있지만 계약기간이 만기가 되었을때 원금상환이 기대했던것만큼 갚지못하는 경우가 있다. 이럴경우 이자율이 오를때마다 은행에 연락하여 원금상환을 조정하여 희망 원금상환을 조정하는것도 좋은 방법이다. 최근 CIBC는 12월달에 한번더 이자율이 인상될것이라고 예측하고 있다. 현재 중앙은행 (Bank of Canada) 이자율이 0.75%로 지난달 중순에 올랐는데 크리스마스쯤 해서 한번더 0.25% 인상되어서 1% 수준이 될것이라는  전망이다. 그리고 1% 이자율이 2018년 여름까지 갈것이고 다시 한번더 올라서 1.25%가 될것이고 내년 겨울쯤에는 1.5% 수준이되고 2019년도 여름쯤에는 1.75%가 될것이라고 예측한다. 이렇게되면 향후 2년동안 1%가 인상될것이라는 전망이지만 2년동안 어떤 경제적, 정치적 변수가 있을지는 모르는 일이다. 6개월의 예측도 어려운 상황인데 2년간의 전망은 현실성이 없는 전망이지만 2년동안에 1%정도의 이자가 인상된다고 하면 가계에 큰영향은 없을것 같다. 하지만 현재의 토론토 주택가격의 인상폭은 올초처럼 대폭으로 상승할것 같지않고 현재의 수준을 유지하고나 낮은 인상이 예상된다. 결론적으로 현재 변동금리를 가지고 있는 주택소유자들은 지금 고정금리로 전환하지말고 앞으로도 약 1년동안은 고정금리 보다 낮은 이자율이 예측되므로 이자비용을 절약하고 1년후에는 고정금리와  비슷한 이자비용 지불한다고 생각하면 될것같다. 항상 지금 절약하고 지금 저금리의 이익을 누리는것이 중요하고 필자는 생각한다.   
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