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라임트리 모기지 칼럼

모기지 증액을 위한 준비

2018-06-22 0
부동산 경기가 주춤하고 있지만, 지난 수년간 기록적으로 오른 집가격으로 인해 모기지 증액을 원하는 분들이 많습니다. 모기지 증액 신청을 위해선 모기지에 대한 이해와 준비가 필요로 합니다. 많은 대출자들은 고정된 페이먼트가 나가는 모기지만을 모기지로 생각하고, 홈 에쿼티 라인 오브 크레딧(Home Equity Line of Credit)을 모기지로 생각하지 않는 경우가 흔히 있습니다. 개인 신용도와 소득만을 가지고 대출 받는 마이너스 통장을 언시큐어드 라인오브 크레딧(Unsecured Line of Credit) 이라 하며, 집을 담보로 대출 받는 라이오브크레딧(Secured Line of Credit)은 원금 상환을 하지 않을 뿐, 원금과 이자를 같이 상환하는 모기지와 같은 대출에 포함됩니다.


1.증액하려는 자산


증액을 할 수 있는 만큼의 자산이 남아 있어야 합니다. 다시말해, 증액하려는 주택이나 콘도의 가치에서 현재 남은 모기지(홈 에쿼티, 라인오브 크레딧 포함)의 잔액이 순수 자산의 65% 미만인지 체크해 봐야합니다. 우선, 시가 대비 대출 비율이 현재 65% 미만으로 가지고 있다면 증액을 고려해 볼 수 있습니다. 증액은 현 시세 감정 평가의 80%까지 가능하나, 그 비율이 더 높다면 소득 증명을 해야합니다.


2.대출자의 신용도 확인


순수 자산이 35% 이상 남아있다면, 그 다음으로 대출자의 신용도를 확인해야 합니다. 모기지 증액을 할 경우, 새로운 대출 기관으로 옮기면서 좀 더 수월하게 진행되는 경우가 있습니다. 그 이유로 옮겨오는 새로운 대출기관으로서는 새로운 모기지 비지니스에서 얻어지는 다른 상품들까지 함께 팔 수 있는 잠재성을 가지고 있기 때문입니다. 하지만, 대출 기관에서는 증액 신청자의 이전 분할 상환금을 얼마나 성실하게 잘 갚았는지의 기록을 중요시 합니다. 신용이 좋지 않은 경우 1차가 아닌 2차 금융권의 선택이 불가피합니다. 그러므로, 최근에 연체된 납부 고지서가 있는지, 정부기관에서 부과된 세금등을 모두 갚았는지 확인을 해야합니다.


3.명확한 모기지 증액의 목표


증액하는 이유가 무엇인지, 또 어떤 목표가 있는지를 분명히 해야 합니다. 아무런 목표가 없는 증액은 순수 자산 가치를 무의미하게 낮추는 결과를 초래합니다. 때문에 더 낮은 이자를 찾거나, 더 낮은 매월 납입금등의 목표가 있어야 합니다. 또한 증액의 여유를 확보하여 좋은 투자 기회가 있을때 유동적으로 쓴다거나, 집의 가치를 더욱 올려 줄 수 있는 보수 공사나, 리노베이션에 쓸 수도 있습니다.


4.조기상환 수수료, 변호사, 감정비용


대출자의 모기지 상환에 따라 달라질 수 있고 케이스마다 달라질 수 있는 내용이지만, 원래의 모기지가 고정으로 묶여있다면 조기 상환 수수료등을 감당할 수 있는지, 그 수수료를 내면서까지 증액을 해야하는 이유가 있는지, 실제로 들어갈 수 있는 비용과 그 비용 지출로 얻어지는 기회 비용을 따져봐야합니다.


Other Income (기타: 임대, 배당, 이자 소득)


지금과 같이 부동산 시장이 저조할때 부동산 매매의 시기를 늦춘다거나, 다른 자산을 매입하거나, 매각하는 측면에서 유동성이 있는 현금과 같은 자산을 확보하는 것은 무엇보다 중요합니다.

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