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[테드진의
머니클리닉]
1989 vs 2016
기사입력 2016-12-29
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Q : 2016년 올 한해 부동산 시장은 열기는 언론마다 수시로 조명하는 장안의 화제이자 뜨거운 감자와 같았는데도, 반면에 신규 콘도시장에 대한 언급은 별로 없었습니다.  신규콘도 분양시장도 혹시 과열된 상태는 아닌가요 ?  80년대 후반 시장과열 이후 거품이 꺼졌던 때와 현재와의 차이는 무엇일까요?

A : 네, 다음과 같은 당시와 현재의 차이점을 이해하시면 현재의 신규콘도시장이 과열이 아님을, 80년대와는 상황이 많이 다름을 느끼실 수 있을 것 같습니다.
1. 42% vs 9.8%
1989년 3분기에 기존 콘도시장의 매매시세는 전년대비 무려 67% 나 상승했었는데요, 그에 반해 2016년 올 한해 기존 콘도시장 매매시세는 15.1% 상승하였습니다.  신규 콘도 분양시장의 경우에도 1989년 1분기에는 전년대비 자그마치 42%가 올랐는데, 2016년 올 한해는 평균 9.8%가 올랐습니다.  

2. 30% 분양률 vs 70% 분양률 1980년대 당시에는 수 많은 프로젝트들이 분양률을 30%만 달성해도 금융권에서 공사비를 조달받아 공사에 착수할 수 있었습니다.  하지만 오늘은 60~70% 이상 분양률 달성에 성공하지 않으면 공사에 들어갈 수 없습니다.  건설금융시스템에도 거품방지를 위한 큰 변화가 있어 왔던 것입니다.
아울러, 공사비를 대출해주는 금융기관들도 요즘은 바이어(분양 계약자) 한사람이 한 빌딩에 여러채를 사는 것도 싫어하고, 회사명의로만 사는 것도 보기를 원치 않으며, 다운페이를 많이 하지 않는 이상 외국인들이 많이 사는 것도 싫어합니다.  외국인들에게는 최소 35% 이상의 다운페이를 요구합니다.


3. 500불 다운페이 vs 20% 다운페이 80년대 후반에는 바이어들이 단 500불만 다운페이하고도 콘도 한채를 분양 받을 수 있었습니다.  하지만 현재는 15~20% 이상을 다운페이 해야 분양받을 수 있도록 제도가 바뀌었습니다.  금융기관들은 신규분양 콘도시장에서 바이어들의 디파짓(계약금+중도금)된 금액이 큰 것을 보기를 원하는 것입니다.


4. 마음대로 전매 vs 전매 허가제+수수료 그 당시와의 또다른 큰 차이점은 바로 『미등기 전매』 제도 입니다. 많은 바이어들은 그시절 그런 식으로 500불만 내고 산 콘도의 계약서를 들고 분양사무실을 나오자 마자 다른 이에게 곧바로 전매할 수 있었습니다.  
하지만 오늘날은 그런 일은 절대 허용이 안 되지요. 현재는 전매를 하더라도 수수료가 있는 경우가 많고, 어떨 때는 5천불~7천불 이상의 수수료가 붙습니다. 아울러 현재는 건설회사로부터 허락을 받아야만 전매가 가능합니다.

 
5. 1,200 SF vs 650 SF  ( 취향적 선택 : 어쩔 수 없는 선택 ) 현재 분양되고 있는 콘도들은 500sf~800sf 내외 면적이 주로인데 반해, 그 당시 신규 콘도들은 평균 1100sf~1200sf 대로 사이즈도 컸습니다.  그리고 당시에는 라이프스타일에 따른 개인의 취향적 선택이라는 측면이 강했지만, 현재는 전체적으로 구매력에 의해 수요가 견인되고 있습니다.
최근 토론토지역에서 타운홈을 포함한 신규주택 평균가는 77만불대를 돌파했고, 신규 단독주택은 최소 백만불 이상으로 높게 형성되고 있어 젊은층이 내집마련 대상으로 삶기에는 버거운 가격대로 오름에 따라, 그러한 수요층이 신축콘도 분양시장으로 옮겨가고 있는 것을 볼 수 있습니다. 취향에 따른 선택이라기 보다는 어쩔 수 없는 선택이 된 것입니다.
이렇듯, 80년대와 지금과는 근본적인 커다란 차이점이 있기에 질문하신 것처럼 80년대 상황과 같은 거품이 꺼지는 일은 내년에도 생기지 않을 것으로 보이니 크게 걱정 안 하셔도 될 것 같습니다. ^^
( 오늘내용 출처 : Fortress사 부동산시장 분석가 벤마이어스씨 블로그 )  




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